Declarar el alquiler en AFIP (ARCA): guía 2026 para propietarios

Monotributo, exenciones, RELI y facturación explicados con fuentes oficiales — y un chequeador para ver qué te conviene según tu caso.

Chequeador ARCA · pregunta 1 de 4

¿Cuántos inmuebles alquilás?

Esta herramienta es orientativa y no reemplaza el asesoramiento de un contador matriculado. Verificá siempre en el portal de ARCA o con tu contador.

Inscripción en ARCA (ex-AFIP) como locador

Alquilar un inmueble es una actividad económica que hay que declarar. El código de actividad correspondiente es 681098 — Servicios inmobiliarios realizados por cuenta propia, con bienes propios o arrendados. Es el mismo código general tanto si alquilás vivienda como si alquilás un local comercial.

Con esa actividad declarada en el Sistema Registral, definís tu situación frente a Monotributo o Régimen General según tu volumen de ingresos y actividad.

Fuente: AFIP — Ayuda actividades del Monotributo

Monotributo y la exención de hasta 2 inmuebles

Si tu única actividad es alquilar hasta 2 inmuebles (de cualquier destino) y sos monotributista, la Ley 27.737 te permite pedir la exención del impuesto integrado por esa actividad. Los aportes previsionales y de obra social no aparecen mencionados como parte de esta exención en las fuentes oficiales consultadas — lo más prudente es asumir que se siguen pagando y confirmarlo con tu contador.

Para acceder al beneficio necesitás:

  1. Declarar la actividad 681098 en el Sistema Registral.
  2. Tener el contrato de locación registrado en el RELI.
  3. Solicitar el beneficio en el Portal Monotributo, opción "Modificación locador de hasta 2 inmuebles – Beneficio Ley 27.737".

Sobre la cantidad de inmuebles y el límite de unidades de explotación del Monotributo: sin contratos registrados en RELI, cada inmueble alquilado cuenta como una unidad separada y el máximo es 3. Con los contratos registrados en RELI, todos los inmuebles cuentan como una sola unidad de explotación, por lo que en la práctica no hay tope de cantidad mientras no superes el límite de ingresos de tu categoría.

Fuentes: Argentina.gob.ar — exención impuesto integrado, AFIP — categorías vigentes

Ganancias y la exención de casa-habitación desde 2026

Desde el 1° de enero de 2026, la Ley 27.802, reglamentada por el Decreto 406/2026, exime del Impuesto a las Ganancias las rentas de alquileres con destino casa-habitación (vivienda única, familiar y de ocupación permanente del inquilino). Alcanza todas las unidades que destines a ese fin, sin tope de cantidad de inmuebles.

Como contrapartida, el inquilino no puede deducir el alquiler que paga en su propia declaración de Ganancias cuando el locador es una persona humana o sucesión indivisa.

No encontramos confirmación de que esta exención puntual requiera el contrato registrado en RELI — a diferencia del beneficio de Monotributo, ninguna fuente oficial lo menciona como requisito para esta exención de Ganancias.

Fuentes: Boletín Oficial — Decreto 406/2026, Infobae

RELI: ¿sigue siendo obligatorio?

La RG 5545/2024 eliminó la obligación general de registrar todos los contratos de alquiler en el RELI (Registro de Locaciones de Inmuebles), que databa de la derogada Ley de Alquileres 27.551.

El RELI sigue siendo obligatorio solo para quien quiera acceder a beneficios fiscales específicos: la exención de Monotributo por hasta 2 inmuebles (Ley 27.737), beneficios en el Impuesto a los Créditos y Débitos Bancarios, y en Bienes Personales. Si no buscás esos beneficios, es optativo.

El plazo para registrar un contrato nuevo es de 15 días corridos posteriores a la firma.

Fuentes: Argentina.gob.ar, Boletín Oficial — RG 5545/2024

Facturación: factura C electrónica

Según la página oficial de ARCA, todas las categorías de Monotributo están obligadas a emitir un comprobante electrónico tipo C al momento de cobrar el alquiler, sin excepción por categoría ni monto mínimo. Los Responsables Inscriptos emiten factura A (a otros inscriptos o monotributistas) o B (a consumidor final o exento).

Existen fuentes secundarias que afirman que las categorías más bajas del Monotributo (A a E) estarían exceptuadas de facturar electrónicamente, pero esto contradice la página oficial vigente de ARCA y probablemente refleje una normativa ya superada. Ante la duda, seguí lo que indica la fuente oficial.

Fuente: AFIP — Facturación, Propietarios, Alquileres

Monotributo vs. Régimen General vs. Exento — comparación rápida

Situación Ganancias Monotributo / IVA Facturación
Monotributo, hasta 2 inmuebles, con RELI Exento si destino vivienda (Ley 27.802) Exento el impuesto integrado (Ley 27.737) Factura C
Monotributo, 3+ inmuebles, con RELI Exento si destino vivienda Cuentan como 1 unidad de explotación — sin tope práctico de cantidad Factura C
Monotributo, sin RELI Exento si destino vivienda No accede a exención Ley 27.737; máximo 3 unidades de explotación Factura C
Responsable Inscripto (Régimen General) Exento si destino vivienda; gravado si comercial IVA exento en vivienda; gravado en comercial (en la práctica, casi siempre al 21%) Factura A o B

Tabla orientativa según las fuentes citadas en cada sección. Tu caso puede tener particularidades — consultá con tu contador.

Preguntas frecuentes

¿Es obligatorio declarar el alquiler en AFIP (ARCA)?

Sí. Alquilar un inmueble es una actividad económica y hay que estar inscripto con la actividad 681098, emitir el comprobante correspondiente y tributar según tu situación (Monotributo, Ganancias, IVA).

¿Qué es la exención de Monotributo por hasta 2 inmuebles?

Un beneficio de la Ley 27.737 para monotributistas cuya única actividad es alquilar hasta 2 inmuebles: exime el impuesto integrado de esa actividad, con el contrato registrado en RELI como requisito.

¿El alquiler de mi vivienda paga Ganancias en 2026?

No, desde enero de 2026 está exento por la Ley 27.802 si el destino es casa-habitación, sin límite de cantidad de inmuebles.

¿Es obligatorio registrar el contrato en el RELI?

Ya no de forma general. Es obligatorio solo si querés acceder a beneficios fiscales puntuales, como la exención de Monotributo por hasta 2 inmuebles.

¿Cuántos inmuebles puedo alquilar y seguir en Monotributo?

Sin RELI, hasta 3. Con los contratos registrados en RELI, todos cuentan como una sola unidad de explotación, así que en la práctica no hay tope de cantidad mientras no superes el límite de ingresos de tu categoría.

¿Tengo que facturar el alquiler que cobro?

Sí, según la fuente oficial de ARCA, todas las categorías de Monotributo emiten factura C electrónica sin monto mínimo. Responsables Inscriptos emiten A o B.

Herramientas relacionadas

Última actualización: julio 2026. Esta guía es informativa y no reemplaza el asesoramiento de un contador matriculado. Para tu situación específica, consultá el portal de ARCA (arca.gob.ar) o a tu contador.