Qué dice ARCA para propietarios que alquilan
La obligación de emitir factura electrónica por alquileres existe desde hace varios años. Lo que cambió con la Resolución General 5545/2024 fue el registro de contratos: ya no es obligatorio registrar el contrato ante ARCA. Pero eso no modifica en nada la obligación de facturar cada cobro de alquiler.
El régimen impositivo que te aplique define cómo y cuánto tenés que facturar. Hay tres situaciones distintas.
Monotributista
Caso más comúnSi estás inscripto en el monotributo, los ingresos por alquiler van dentro de la misma categoría junto con tus otras actividades. Debés emitir factura C por cada cobro de alquiler.
Posible exención para hasta 2 propiedades: los monotributistas con hasta 2 unidades de alquiler pueden quedar exentos del monotributo por esa actividad si se inscriben en el Registro de Locaciones Inmobiliarias (RELI) de ARCA. La exención aplica únicamente sobre los alquileres; el resto de tus actividades siguen tributando normalmente.
Si los ingresos anuales por alquileres superan el tope de la categoría más alta del monotributo, corresponde pasar al régimen general (Ganancias + IVA).
Responsable inscripto en IVA
Régimen generalEmitís factura A si el inquilino es responsable inscripto, o factura B si es consumidor final, monotributista o exento. Debés discriminar el IVA en la factura.
Los alquileres residenciales (vivienda) están exentos de IVA si el plazo del contrato es de al menos 2 años y el inmueble se destina exclusivamente a vivienda. Los alquileres comerciales sí pagan IVA al 21%.
Como responsable inscripto también podés deducir gastos vinculados al inmueble (impuesto inmobiliario, expensas ordinarias, seguros, mantenimiento) de la base imponible de Ganancias.
Exento por RELI (hasta 2 propiedades en monotributo)
Exención posibleEl Registro de Locaciones Inmobiliarias (RELI) permite a monotributistas con hasta 2 propiedades de alquiler quedar exentos del monotributo por esa actividad específica.
Para acceder a la exención hay que registrar el contrato dentro de los 15 días corridos desde la firma. El registro es voluntario desde la RG 5545/2024, pero quien no lo hace no accede a los beneficios impositivos.
La exención en el monotributo no significa que no haya que facturar: sigue siendo obligatorio emitir recibo o factura C por cada cobro. Lo que se elimina es el pago de la cuota del monotributo por esa actividad.
Qué cambió con la Resolución 5545/2024
La RG 5545/2024 de ARCA fue interpretada de forma incorrecta en muchos medios. Lo que eliminó fue la obligatoriedad de registrar los contratos ante ARCA. Nada más. Lo que no cambió:
- La obligación de emitir factura electrónica por cada cobro de alquiler
- La obligación de declarar los ingresos por alquiler en el impuesto correspondiente
- La obligación de dar recibo al inquilino
El registro sigue siendo conveniente porque habilita beneficios fiscales: deducciones en Ganancias y Bienes Personales, y acceso a la exención del monotributo para pequeños propietarios (RELI).
Quienes registraron el contrato antes de la RG 5545/2024 bajo el régimen obligatorio mantienen todos sus beneficios; no hay que hacer nada adicional.
Cómo emitir la factura electrónica paso a paso
La forma estándar de emitir facturas electrónicas es a través del portal de ARCA (antes AFIP), usando el servicio de Comprobantes en Línea. El proceso es:
- Ingresar a arca.gob.ar con CUIT y clave fiscal
- Ir a Servicios → Comprobantes en Línea
- Seleccionar el punto de venta y tipo de comprobante (A, B o C según corresponda)
- Completar los datos del inquilino (CUIT o DNI), el período facturado, el concepto ("Alquiler mes de…") y el importe
- Emitir y descargar el PDF
Hay que hacer este proceso todos los meses por cada propiedad. Si tenés 3 propiedades, son 3 facturas distintas, en 3 puntos de venta distintos (o en uno solo si así lo configuraste).
El error más frecuente es olvidarse de facturar un mes y acumular deuda impositiva sin darse cuenta. ARCA puede detectar los cobros a través de los movimientos bancarios o los depósitos del inquilino.
Cómo Rents simplifica la facturación de tus alquileres
Rents no reemplaza al portal de ARCA para emitir la factura oficial, pero sí resuelve el problema real que tienen la mayoría de los propietarios: saber exactamente qué importe corresponde, en qué período y con qué datos del inquilino al momento de sentarse a facturar.
Recibo digital para el inquilino
Generá el recibo de pago con los datos correctos del contrato, el período y el importe. Listo para enviar por WhatsApp o mail.
Historial de cobros por propiedad
Todos los pagos registrados con fecha, monto y estado. Sabés exactamente qué períodos están cobrados y cuáles no, antes de ir a ARCA.
Recordatorios automáticos
Rents te avisa cuando vence el pago de cada alquiler. No olvidás ningún cobro, y por ende no olvidás ninguna factura.
Importe exacto con ajuste aplicado
El importe que facturás tiene que ser el mismo que el contrato indica luego del ajuste ICL o IPC. Rents calcula y registra ese número automáticamente.
¿Tenés que declarar los alquileres ante ARCA? Un contador especializado puede orientarte sobre la mejor situación fiscal para tu caso. Lo que Rents hace es asegurarse de que llegues a esa conversación con todos los números ordenados y la documentación al día. Empezá gratis →
Las dudas más comunes
¿Tengo que facturar aunque el inquilino pague en efectivo?
Sí. La obligación de facturar no depende de la forma de pago. Ya sea transferencia, efectivo o depósito bancario, el cobro debe respaldarse con la factura o recibo correspondiente. El pago en efectivo no exime de ninguna obligación impositiva.
¿Qué pasa si no facturo mis alquileres?
ARCA puede detectar los cobros a través de los movimientos bancarios declarados o los depósitos del inquilino. La omisión de facturación puede derivar en intimaciones, multas e intereses sobre la deuda impositiva. En casos de incumplimiento sistemático, se puede llegar a la exclusión del monotributo o a requerimientos formales de regularización en el régimen general.
¿Tengo que facturar el depósito en garantía?
No. El depósito en garantía no es un ingreso; es una suma que el propietario recibe en custodia y debe devolver al final del contrato. No corresponde facturarlo. Solo se facturan los cobros de alquiler mensual y, si fuera el caso, los intereses por mora.
¿Qué datos del inquilino necesito para facturar?
Si el inquilino es consumidor final o monotributista, alcanza con el DNI. Si es responsable inscripto (empresa o profesional que puede tomar crédito fiscal), necesitás el CUIT y corresponde emitir factura A. En contratos residenciales con personas físicas, la factura C con DNI es la norma habitual.
¿El alquiler residencial paga IVA?
Los alquileres destinados exclusivamente a vivienda están exentos de IVA, siempre que el contrato sea de al menos 2 años. Los alquileres temporarios (menos de 3 meses), comerciales o de inmuebles no destinados a vivienda sí están alcanzados por IVA al 21%.
¿Desde cuándo tengo que facturar si recién firmé un contrato?
Desde el primer cobro. Si el contrato arrancó el 1ro del mes y cobraste el alquiler ese día o en los días siguientes, ya corresponde emitir la factura por ese período. No hay plazo de gracia ni período de adaptación.