Resumen ejecutivo: lo más importante
CONTRATOS DESDE ENE 2024 (DNU 70/2023)
- ✓ Duración mínima: 2 años
- ✓ Ajuste: libre (ICL, IPC, UVA, o cualquier otro)
- ✓ Depósito: sin tope legal
- ✓ Moneda: ARS o USD, lo que acuerden
CONTRATOS ANTES DE ENE 2024 (LEY 27.551)
- → Siguen bajo la Ley 27.551 hasta que venzan
- → Ajuste: ICL obligatorio
- → Depósito: máximo 1 mes al inicio
- → Duración mínima: 3 años
En esta guía:
1. ¿Qué fue la Ley 27.551 y por qué se derogó?
La Ley 27.551, sancionada en 2020, fue conocida como la "Ley de Alquileres" kirchnerista. Fue muy cuestionada porque, al intentar proteger al inquilino con ajustes anuales atados al ICL, terminó generando el efecto contrario: los propietarios retiraron sus propiedades del mercado formal de alquiler, prefiriendo venderlas o dejarlas vacías antes que alquilar bajo condiciones percibidas como desfavorables.
El resultado fue una caída significativa en la oferta de alquileres formales en Argentina entre 2020 y 2023, con aumentos de precios que superaron ampliamente al ICL y una informalización del mercado.
En diciembre 2023, el gobierno de Javier Milei firmó el DNU 70/2023 ("Bases para la Reconstrucción de la Economía Argentina"), que incluyó la derogación de la Ley 27.551 y la desregulación del mercado de alquileres.
2. Los 5 cambios principales del DNU 70/2023
Duración mínima: de 3 años a 2 años
La Ley 27.551 exigía contratos de al menos 3 años. El DNU redujo el mínimo a 2 años, aunque las partes pueden acordar plazos menores si ambas lo desean. En la práctica, el mercado adoptó rápidamente contratos de 2 años con opciones de renovación.
Ajuste libre: ya no es obligatorio el ICL
Antes, el ajuste anual obligatoriamente usaba el ICL (Índice de Contratos de Locación del BCRA). Ahora, propietario e inquilino pueden acordar cualquier índice: ICL, IPC, UVA, o uno propio. También pueden acordar ajuste cada 3, 4 o 6 meses en lugar de anual.
Depósito sin tope legal
La Ley 27.551 limitaba el depósito a 1 mes de alquiler al inicio del contrato. El DNU 70/2023 elimina ese tope: se puede pedir el depósito que se acuerde. En la práctica, el mercado fue a 1 o 2 meses; pedir más genera resistencia del inquilino.
Contratos en dólares: ahora explícitamente permitidos
La ley anterior generaba ambigüedad sobre los alquileres en USD. El DNU confirma que las partes pueden acordar la moneda libremente. Los contratos en dólares son legales y el inquilino puede pagar al tipo de cambio oficial o al acordado.
Rescisión anticipada: condiciones más flexibles
El DNU flexibilizó las condiciones de rescisión anticipada, tanto para el inquilino como para el propietario. Las partes pueden acordar las penalidades y condiciones de salida anticipada en el contrato.
3. ¿Qué pasa con los contratos firmados antes de enero 2024?
Regla general: los contratos vigentes NO se ven afectados por el DNU
Un contrato es un acuerdo de partes que se rige por la ley vigente al momento de su firma. Si firmaste un contrato bajo la Ley 27.551 (antes de enero 2024), ese contrato sigue rigiéndose por la Ley 27.551 hasta que venza, con todas sus condiciones originales: ICL obligatorio, depósito máximo 1 mes, duración de 3 años.
Esto significa que en 2026 existen en Argentina dos tipos de contratos de alquiler vigentes simultáneamente:
| Condición | Contratos Ley 27.551 (pre-2024) | Contratos DNU 70/2023 (post-2024) |
|---|---|---|
| Ajuste | ICL obligatorio | Libre (ICL, IPC, UVA, etc.) |
| Frecuencia ajuste | Lo que diga el contrato (generalmente anual o semestral) | Libre (3, 4, 6 meses, anual) |
| Depósito máximo | 1 mes | Sin tope |
| Duración mínima | 3 años | 2 años |
| Moneda | ARS (USD era ambiguo) | ARS o USD (explícitamente permitido) |
4. Ajuste libre: ¿cuál índice conviene elegir?
Con el DNU 70/2023, propietario e inquilino pueden acordar el índice libremente. Las tres opciones más comunes en el mercado argentino actual son:
ICL (BCRA)
50% IPC + 50% RIPTE (salarios). Familiar para todos, índice "oficial" de la ley anterior.
Publicado: BCRA, mensualmente
IPC (INDEC)
Inflación pura. Más transparente y fácil de verificar. Puede ser más alto o más bajo que ICL.
Publicado: INDEC, mensualmente
UVA (BCRA)
Atado al CER (inflación). Menos común para alquileres, más usado en créditos hipotecarios.
Publicado: BCRA, diariamente
💡 Recomendación práctica: el ICL sigue siendo el más usado porque ambas partes lo conocen y hay herramientas establecidas para calcularlo. Si querés simplicidad, ICL trimestral es el estándar de mercado en 2026. Usá la calculadora de Rents para calcular cualquiera de los tres índices.
5. Depósito de garantía en 2026
El depósito de garantía en alquileres tiene dos regímenes distintos según cuándo se firmó el contrato:
Ley 27.551 (contratos pre-2024)
- • Máximo: 1 mes de alquiler
- • Se ajusta al finalizar el contrato al ICL acumulado
- • Devolución en 30 días hábiles del vencimiento
- • Si no devuelven a tiempo, el propietario debe pagar intereses
DNU 70/2023 (contratos desde 2024)
- • Sin tope: se acuerda libremente
- • Ajuste: el acordado en el contrato
- • Devolución: en el plazo acordado
- • Mercado actual: 1-2 meses es lo más común
6. Contratos en dólares: ¿es legal en Argentina?
Sí. El DNU 70/2023 confirmó explícitamente que los contratos de alquiler en dólares son legales en Argentina. Antes, existía ambigüedad sobre si el inquilino podía pagar al tipo de cambio oficial en lugar del dólar efectivo.
Las consideraciones clave para contratos en USD en 2026:
- check_circle Es legal tanto fijar el precio en USD como cobrarlo en USD
- check_circle Si el contrato dice "USD", el inquilino debe pagar en USD (no puede exigir pagar en ARS al oficial)
- warning Desde 2025, con mayor estabilidad cambiaria, los contratos en USD son más comunes en CABA pero más raros en el interior del país
- warning ARCA/AFIP requiere declarar los ingresos en pesos al tipo de cambio oficial vigente al momento del cobro
7. Preguntas frecuentes sobre el DNU 70/2023
¿Puedo renovar un contrato viejo (Ley 27.551) bajo las condiciones del DNU 70/2023? expand_more
¿El DNU 70/2023 puede ser declarado inconstitucional y volver a la Ley 27.551? expand_more
¿Hay obligación de registrar el contrato de alquiler en AFIP/ARCA? expand_more
¿El inquilino puede terminar el contrato antes de los 2 años? expand_more
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